Que dois-je faire lors d’une réhabilitation immobilière ?

La réhabilitation immobilière est définitivement dans l’air du temps. Avec la raréfaction du foncier, de nombreux maitres d’ouvrage se tournent vers la réhabilitation de bâtiment. Plutôt que de construire de zéro, il suffit de redonner vie à des bâtiments vétustes, de mettre en conformité l’édifice avec les normes en vigueur ou de lui offrir une nouvelle vocation.

Toutefois, les professionnels du secteur – qu’ils soient promoteurs immobiliers, collectivités territoriales ou même maître d’ouvrages particuliers –, se demandent parfois quelles sont les études techniques préconisées lors d’une opération de réhabilitation immobilière. Décryptage.

Réhabilitation immobilière : les études techniques à réaliser

1. Diagnostiquer les structures de l’édifice

Le diagnostic structure est la première étape à accomplir lors d’un projet de réhabilitation immobilière. Ce diagnostic permettra de se faire une idée précise sur la solidité de l’ouvrage, sa capacité portante et son état de santé générale.

Etabli par un BET structure, le diagnostic structurel est composé de différents éléments :

• Rapport d’auscultation et de reconnaissance : auscultation par géoradar ou par ultrason, mesures de potentiel de corrosion des aciers, analyses physico-chimiques, reconnaissance des fondations, études de sol
• Compte rendu de diagnostic et d’expertise : relevés et classification des désordres, expertise structurelle portant sur les charges exercées, identification des systèmes d’isolation, diagnostic technique réglementaire
• Analyse des matériaux : bétons, aciers, sols, eau, etc. à l’aide d’essais mécaniques, de mesures physico-chimiques ou minéralogiques

Au-delà du simple audit de la structure, le rôle du bureau d’études techniques est de délivrer des préconisations basées sur la modélisation et l’analyse des structures et le calcul des capacités portantes ou de la résistance au feu du bâtiment.

Les études menées par les ingénieurs aboutiront à des préconisations portant sur les méthodes de renforcement et ainsi qu’au dimensionnement de ces solutions de renfort.

2. Réaliser les études énergétiques et thermiques

Les travaux de rénovation d’un bâtiment passent aujourd’hui nécessairement par l’amélioration des performances énergétiques afin de respecter les nouvelles réglementations.

Ces études devront être impérativement menées par un bureau d’ingénierie énergétique et thermique. Elles se décomposent entre les pré-études de programmation et les études de conception.

Les pré-études ont pour but de permettre au maitre d’ouvrage d’exprimer les objectifs et contraintes de la réhabilitation immobilière. Elles consistent en :

• un audit énergétique:
  • analyse en détail l’existant à partir d’un état des lieux énergétique (bâtiment, systèmes, factures, confort d’utilisation)
  • proposition d’améliorations justifiées (bouquet de travaux cohérents et financièrement réalisables)
  • synthèse finale qui sert d’outil d’aide à la décision pour le maitre d’ouvrage
• une simulation thermique dynamique:
  • estime les besoins énergétiques et détermine les indicateurs de confort d’été d’un bâtiment
  • quantifie les performances thermiques
  • permet d’arbitrer entre divers choix de conception (ex : faut-il isoler un local non chauffé ? quel vitrage choisir ? comment maitriser les infiltrations ?)

Représentation de l’étude thermique d’un bâtiment dans le cadre d’une réhabilitation immobilière

Les études de conception techniques sont réalisées après la programmation de la réhabilitation immobilière. Elles permettent de:

• réaliser le dossier de consultations des entreprises (DCE)
• rédiger les CCTP
• produire les plans de conception des réseaux électriques, CVC et plomberie (générale, fluides médicaux, protection incendie…)
• évaluer le coût des travaux de réhabilitation 

3. Harmoniser le bâtiment avec son environnement

Lors d’une réhabilitation immobilière, il n’est pas rare de constater des réseaux vétustes, hors normes ou obsolètes. Qu’il s’agisse de la rénovation d’un immeuble ou du réaménagement d’une zone urbaine, des études portant sur la voirie et les réseaux divers sont bien souvent nécessaires.

Un bureau d’études VRD pourra ainsi :

• diagnostiquer les réseaux existants
• dimensionner et concevoir le cheminement de nouveaux réseaux vers les bâtiments réhabilités (courant fort, courant faible, fluides, divers…)
• tracer des aires de stationnement et des voies de circulation
• concevoir des ouvrages annexes comme des murs de soutènement ou des murets

Un projet de réhabilitation lourde est toujours l’occasion de se conformer aux nouvelles règlementations en vigueur. Le BET devra par conséquent mettre en pratique toutes les normes en matière de :

• sécurité des usagers,
• réglementation parasismique,
• protection de l’environnement.

Faire appel à un BET qualifié

AB Engineering est rompu aux études techniques réalisées pour des réhabilitations de bâtiments. Ainsi, nous avons mené à bien plusieurs opérations. Parmi elles, nous pouvons citer :

• réhabilitation immobilière de 9 logements (études CVC)
• réhabilitation d’une école élémentaire (études de structure)
• restructuration de logements (maitrise d’œuvre)

Si vous avez un projet de restructuration ou de réhabilitation immobilière, contactez-nous par mail ou par téléphone au 01 84 24 04 44. Nos conseillers seront à votre service pour vous délivrer un devis parfaitement étudié.

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